Dasar
Hukum
- UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah
terakhir dengan UU No. 12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
- KMK No.201/KMK.04/2000 Tentang Penyesuaian
Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar
Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.
- KMK No. 523/KMK.04/1998 Tentang Penentuan
Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan
Pajak Bumi dan Bangunan.
- KMK No. 1004/KMK.04/1985 Tentang Penentuan
Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang Menggunakan Objek
Pajak Bumi dan Bangunan Yang Tidak Dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan.
- Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-251/PJ./2000
Tentang Tata Cara Penetapan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena
Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.
- Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-16/PJ.6/1998
Tentang Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor:
SE-43/PJ.6/2003 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak
Kena Pajak (NJOPTKP) PBB dan Perubahan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak
Kena Pajak (NPOPTKP) BPHTB Untuk Tahun Pajak 2004.
- Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor:
SE-57/PJ.6/1994 Tentang Penegasan dan Penjelasan Pembebasan PBB atas
Fasilitas Umum dan Sarana Sosial Untuk Kawasan Industri dan Real Estate.
Istilah
Penting dalam UU PBB
( Pasal 1 UU No. 12
Tahun 1985 jo. UU No. 12 Tahun 1994)
- Bumi
adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya;
- Bangunan
adalah konstruksi teknik yang ditanam atau
dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan;
- Nilai
Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat
transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui
perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan
baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti;
- Surat
Pemberitahuan Obyek Pajak adalah surat yang digunakan
oleh wajib pajak untuk melaporkan data obyek pajak menurut ketentuan
undang-undang ini;
- Surat
Pemberitahuan Pajak Terhutang adalah surat yang digunakan
oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak
terhutang kepada wajib pajak;
Obyek
Pajak
( Pasal 2 ayat (1)
UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )
- Yang menjadi objek pajak adalah Bumi dan Bangunan
Pengertian Bumi
Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di
bawahnya.
Pengertian Bangunan
Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau
dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.
Yang termasuk pengertian bangunan adalah :
- Jalan lingkungan yang
terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan
emplasemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks
bangunan tersebut;
- jalan TOL;
- kolam renang;
- pagar mewah;
- tempat olah raga;
- galangan kapal, dermaga;
- taman mewah;
- tempat penampungan/kilang
minyak, air dan gas, pipa minyak;
- fasilitas lain yang
memberikan manfaat;
Klasifikasi
Bumi dan Bangunan
( Penjelasan Pasal
2 ayat (1) UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )
Klasifikasi
bumi dan bangunan adalah pengelompokan bumi dan bangunan menurut
nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan
pajak yang terhutang.
Subyek
PBB
( Pasal 4 UU No. 12
Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )
Yang menjadi subjek PBB adalah
orang atau badan yang secara nyata :
a.
mempunyai hak atas bumi/tanah, dan/atau;
b.
memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan/atau;
c.
memiliki, menguasai atas bangunan dan/atau;
d.
memperoleh manfaat atas bangunan.
Subjek Pajak yang dikenakan
kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut UU PBB.
Apabila suatu objek pajak tidak
diketahui secara jelas siapa yang akan menanggung pajaknya maka yang menetapkan
subjek pajak sebagai wajib pajak adalah Direktorat Jenderal Pajak.
Penetapan ini ditentukan
berdasarkan bukti-bukti :
·
Apakah ada perjanjian antara pemilik dan penyewa
yang mengatur ?
·
Siapa yang menanggung kewajiban pajaknya ?
·
Dan siapa yang secara nyata mendapat manfaat atas
bidang tanah dan bangunan tersebut?
Tarif Pajak
( Pasal 5 UU No. 12
Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )
Tarif pajak yang dikenakan atas
objek pajak adalah sebesar 0,5 % (lima persepuluh persen).
Dasar
Pengenaan PBB
( Pasal 6 UU No. 12
Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 jo. Pasal 2 (3) KMK-523/KMK.04/1998)
Yang menjadi Dasar Pengenaan PBB
adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Besarnya Nilai Jual Objek Pajak
ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah
tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya.
Meskipun pada dasarnya penetapan
nilai jual objek pajak adalah 3 (tiga) tahun sekali, namun untuk daerah
tertentu yang karena perkembangan pembangunan mengakibatkan nilai jual objek
pajak cukup besar, maka penetapan nilai jual ditetapkan setahun sekali. Dalam
menetapkan nilai jual, Menteri Keuangan mendengar pertimbangan Gubernur serta
memperhatikan asas self assessment.
Nilai jual sebagai Dasar
Pengenaan PBB dikelompokkan menjadi dua, yaitu kelompok A dan kelompok B
(KMK-523/KMK.04/1998).
Dalam hal ada objek pajak yang
nilai jual per M2 nya lebih besar dari ketentuan Nilai Jual Objek Pajak, Nilai
Jual Objek Pajak yang terjadi di lapangan tersebut digunakan sebagai
dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.
Dasar
Penghitungan Pajak
( Pasal 6 UU No. 12
Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 jo. PP No.25 Tahun 2002).
Yang menjadi dasar penghitungan
PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (assessment value) atau NJKP, yaitu suatu
persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. NJKP ditetapkan
serendah-rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus
persen).
Besarnya persentase NJKP
ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi
nasional.
Contoh :
Nilai
jual suatu objek pajak sebesar Rp 1.000.000,00 persentase Nilai Jual Objek Pajak
misalnya 20% maka besarnya Nilai Jual Kena Pajak : 20% x Rp 1.000.000,00 =
Rp200.000,00
Dasar
Penghitungan Pajak
( Pasal 7 UU No. 12
Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994).
Secara umum besarnya pajak yang
terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Jual Kena
Pajak (NJKP), atau lebih lengkapnya sebagaimana diuraikan pada rumus dibawah
ini:
Nilai
Jual Objek Pajak (NJOP)
Nilai
Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NJOTKP)
Nilai
Jual Objek Pajak Kena Pajak
(NJOPKP)
Nilai
Jual Kena Pajak
(NJKP)
= 20% X
NJOPKP (untuk NJOP < 1 Miliar); atau
= 40% X
NJOPKP (untuk NJOP 1 Miliar atau lebih)
Besarnya
PBB terutang = 0,5 % X NJKP
|
XXXXX
XXXXX (-)
XXXXX
XXXXX
XXXXX
|